Julia, my English tutor, wants me share some ideas about Urban Planning .
So I decide to do it wholeheartedly for certain motives:
- search and read deeply by myself for reviewing
- collect and record those link as the database
- realize and translate into English for ensuring understanding thoroughly
Link：
[Basic]
http://en.wikipedia.org/wiki/Urban_planning
[Advanced]
http://alain-bertaud.com/
2009年8月25日 星期二
2009年6月1日 星期一
program in CED
| Social and Cultural Processes in Architecture and Urbanism |  |
The specialization in Social and Cultural Processes in Architecture and Urbanism has two components. It is an academic discipline devoted to the description and analysis of the relation between social organization and built form, and it is professionally oriented towards the task of aiding designers in the building process, focusing on programming and evaluation research. In both its theoretical and applied aspects research focuses on all scales (object, room, building, outdoor spaces) and employs theories and techniques from a wide range of disciplines. The social researchers in Berkeley's Architecture Department emphasize the processes by which the meaning of the environment is constructed. Thus our methodological strength is participant-observation, content analysis, and semantic ethnography. Examples of present work include studies of vulnerable population (such as the elderly, children, the urban poor, and disabled) and the analysis of institutions such as health care delivery, schools, housing and urban parks. |
何謂土地權狀, 建物權狀
土地權狀, 建物權狀簡介
一、權狀種類 :
目前針對不動產登記核發以下三種權利書狀
(1).土地所有權狀：土地於登記完畢後，登記機關發給所有權人土地所有權狀。
(2).建物改良物所有權狀：房屋於登記完畢後，登記機關發給所有權人建物所有權狀。
(3).他項權利證明書：除所有權外之地上權，永佃權、地役權、抵押權、典權等，如有登記則發給他項權利證明書，目前不動產以抵押權設定登記為代表。
然而不動產有無抵押權設定情形，於所有權狀上是看不出來的。最重要的是，土地或房屋有無預告登記、查封、假扣押、假處分、破產及其他禁止處分登記等，這些在所有權狀上並看不出來。但都可以在登記簿謄本的記載中看出。
所以權利書並非唯一代表憑證，單單只有權狀，並不可靠，且權狀容易偽造，若產權有任何異動或設定他項權利時，仍應以登記簿謄本所登記者為準，並請代書查明與說明為宜。
二、權狀的內容概述如下：
(一)土地所有權狀 :
1. 所有權人：土地所有者。
2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
4. 土地標示： A.座落：土地所在地，目前依市、區、段、小段為記載 B.地號：目前依段落每筆土地編訂一地號 C.地目：依土地使用編定區分：建、林、旱田等地目 D.面積：以公制單位計公頃、公畝、平方公尺、平方公寸。
5. 權狀範圍：指土地所有權人擁有該土地的範圍。
6. 原因日期：指公定契約書訂定日期，核算土地增值稅，前次移轉地價之日期。
7. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
8. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
9. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。
(二)建築改良物所有權狀 :
1. 所有權人：建築改良物所有者。
2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
4. 基地座落：指房屋所座落的土地。
5. 建物門牌：指房屋之所在地。
6. 建號：目前地政機關針對前一有登記之房屋均依段落編定一建號，以便於管理。
7. 建築完成日期：指使用執照核發的日期。
8. 建築式樣：目前建築式樣有本國式及西洋式。
9. 主要建築材料：指房屋所用之建材，目前有木造、加強磚造、鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土。
10. 建物面積：依公制單位計包括： A.主建物面積：即室內面積 B.附屬建物：指陽臺、花台、露臺等 C.公共設施：指共同使用部份，包括：屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下層等。
11. 權利範圍：指建物所有權人擁有該建物的範圍。
12. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
13. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
14. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。
目前針對公共設施(即共同使用部份)已不另發所有權狀（內政部72.4.28台內地字第153743號函）
(三)他項權利證明書：
以抵押權設定登記為說明：登記次序、登記日期、權利種類、存續期間、權利範圍、權利價值、權利人、設定標的、共同擔保物、義務人、債務人、其他登記事項等 1.權利人：一般若為債權人向銀行借貸，則以總行為代表分行不具名。 2.設定標的：以不動產為標的，包括土地、房屋。
一、權狀種類 :
目前針對不動產登記核發以下三種權利書狀
(1).土地所有權狀：土地於登記完畢後，登記機關發給所有權人土地所有權狀。
(2).建物改良物所有權狀：房屋於登記完畢後，登記機關發給所有權人建物所有權狀。
(3).他項權利證明書：除所有權外之地上權，永佃權、地役權、抵押權、典權等，如有登記則發給他項權利證明書，目前不動產以抵押權設定登記為代表。
然而不動產有無抵押權設定情形，於所有權狀上是看不出來的。最重要的是，土地或房屋有無預告登記、查封、假扣押、假處分、破產及其他禁止處分登記等，這些在所有權狀上並看不出來。但都可以在登記簿謄本的記載中看出。
所以權利書並非唯一代表憑證，單單只有權狀，並不可靠，且權狀容易偽造，若產權有任何異動或設定他項權利時，仍應以登記簿謄本所登記者為準，並請代書查明與說明為宜。
二、權狀的內容概述如下：
(一)土地所有權狀 :
1. 所有權人：土地所有者。
2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
4. 土地標示： A.座落：土地所在地，目前依市、區、段、小段為記載 B.地號：目前依段落每筆土地編訂一地號 C.地目：依土地使用編定區分：建、林、旱田等地目 D.面積：以公制單位計公頃、公畝、平方公尺、平方公寸。
5. 權狀範圍：指土地所有權人擁有該土地的範圍。
6. 原因日期：指公定契約書訂定日期，核算土地增值稅，前次移轉地價之日期。
7. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
8. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
9. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。
(二)建築改良物所有權狀 :
1. 所有權人：建築改良物所有者。
2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
4. 基地座落：指房屋所座落的土地。
5. 建物門牌：指房屋之所在地。
6. 建號：目前地政機關針對前一有登記之房屋均依段落編定一建號，以便於管理。
7. 建築完成日期：指使用執照核發的日期。
8. 建築式樣：目前建築式樣有本國式及西洋式。
9. 主要建築材料：指房屋所用之建材，目前有木造、加強磚造、鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土。
10. 建物面積：依公制單位計包括： A.主建物面積：即室內面積 B.附屬建物：指陽臺、花台、露臺等 C.公共設施：指共同使用部份，包括：屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下層等。
11. 權利範圍：指建物所有權人擁有該建物的範圍。
12. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
13. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
14. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。
目前針對公共設施(即共同使用部份)已不另發所有權狀（內政部72.4.28台內地字第153743號函）
(三)他項權利證明書：
以抵押權設定登記為說明：登記次序、登記日期、權利種類、存續期間、權利範圍、權利價值、權利人、設定標的、共同擔保物、義務人、債務人、其他登記事項等 1.權利人：一般若為債權人向銀行借貸，則以總行為代表分行不具名。 2.設定標的：以不動產為標的，包括土地、房屋。
2009年3月23日 星期一
投資房地產必勝的無敵三理論
投資房地產必勝的無敵三理論
■市場包裝公開的REIT's多是企業中最好的產品。
國有財產局在上月（二○○六年十月）
又拿了些小面積土地出來標售，
結果標價又是驚人的高，不但參與競爭的人與公司甚多，
標售價格甚至有超出底價三倍以上……
台灣房地產這波景氣已持續三年以上，利率水準也降到四十年來的最低水準，台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高，是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出，目前台北市房地產市場是十分熱絡的，更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛，全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展，這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。
就像雙城記所說：「這是一個最黑暗的時代，也是一個最光明的時代！」在如此紛亂的情況下，房地產投資的風險其實是在逐漸昇高，在風險昇高時，必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象，以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險，穩定獲利的重要工具，不能不知！
第一，「破地理論」
其重點在說明，任何都市中，最先開發的土地，一定都是在區位最好或是困難最少的地方；相對地，後開發的土地，通常不是區位愈來愈差，就是形狀愈來愈不好，或是其產權及其他糾紛愈來愈多，開發商所投入的成本與精力，自然也就愈來愈大。
在這種情形下，為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢？
因為不論售出價格有多高，他們再也買不回具有相同條件的土地了！這點可以問所有具有開發房地產經驗的人，問他們如果可以再選擇一次，他們會不會賣掉開發好的房地產？相信絕大多數的人都認為不應該賣掉，所有賣出房地產的人都必然會後悔的！
可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為，這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足，所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。
在去年以前，台灣的傳統財團型建商，如：國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力，實踐了破地理論的觀念，所以留下了許多好的資產，為該集團保留了許多有價值的房地產。
出售REITs的得失
■土地屬於永久財，一般建商開發完成後，多採全數賣出。
但不幸地，由於接班人對於房地產投資的專業知識不足，所以短視地搭著REITs的熱潮，將最好的房地產包裝成REITs（富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號）全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產，收回了一、二百億元的現金。其中，當然還包含有相當比例的利潤，應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反，他們將集團內的金雞母殺了，失去了賺取更大企業利益的機會，也降低了企業的價值，因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了！
如果該資產放在懂得操作，又有經驗公司的手中，必然可以透過更好的方法，不但可以取回現金，同時也可以保有該金雞母，那才是房地產投資真正應該創造的價值！
小的開發公司因為有財務周轉的壓力，不得不賣出房地產以換取利潤，但對一個有資金能力的企業而言，不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度，都不應該犯類似的錯誤！
擁有才能永續
也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足，所以類似的錯誤，層出不窮，這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。
以前，在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多，如：華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名，風光一時，但現在為什麼都不見了？
蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多，如：寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等，背後都有龐大的實力，為什麼卻無法建立品牌？而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運？
因為他們雖然興建了大量的房屋，或是興建了許多好的房屋，也似乎賺了許多房地產的錢，可是卻因沒有了解破地理論，沒有「擁有」房屋，自然無法獲得品牌的認同，自然也無法避免被淘汰的命運。
相對地，美國的房地產大亨川普（Donald Trump）他建立品牌的方法，不是他「興建」了多少房屋，而是他「擁有」了多少房地產！所以可以「擁有」國際級的品牌知名度，這才是關鍵所在，也才是破地理論的真正實踐！
現在有許多新的建設公司，大量高價購地推案，號稱每年EPS可賺六元、十元，如果不能真正瞭解這個理論，其前途自然已可預卜。
第二，「破屋理論」
■在台灣同樣地段、產品，預售屋售價多高於新成屋。
在世界上大多數的地方，成屋的價格都比預售屋要高，可是為什麼在台灣剛好相反，預售屋的價格比成屋高？更令人好奇的發現是，有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格！亦即以後就再也沒有更高的價格出現了！
這就是破屋理論的精髓！因為一幢房屋的所有權如果分散了，就如同房屋破碎了，不再容易會有大的增值潛力了。
以投資的角度而言，如果真如此，就代表了投資風險的極大。因為，任何房地產商品，如果購買後，其價格會隨著時間下跌，就不值得投資！
一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿，其至一棟旅館或是博物館，是舊的貴？還是新的貴呢？時間是站在新的一方還是舊的？如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值，投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢？
因此，如果無法確定所購買的商品，會比未來新製造出來的要好，有什麼理由，投資者要現在下手進行投資呢？
產權分散難增值
在台灣，由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣，所以一幢樓房內的所有權是分散的，這就埋下了日後衰敗的種子，在購屋當時，大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致，但當時間一久，各人的經濟狀況發生變化，對於公共事務的意見自然分歧。
例如：大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新？電梯穩定度不足是否要更換？空調及冷熱水管系統是否要統一更新？︰︰小至招牌是否要統一管理？清潔維護及保全人員的水準是否要提昇？垃圾是否要統一收集？管理費不足是否要增加？︰︰
如果要花錢，每一項問題都不容易取得共識，這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是，每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題，自然是不容易有效率的，於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生，而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制，因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況，成屋的價格自然也大受影響！
在上述的情況下，有經濟能力的人自然不願久居，選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強，所以，也有能力最先搬出（其另購新屋，所以預售屋價格自然漲高），當社區內有經濟能力的住戶愈少時，社區品質自然就向下沈淪了。
由於管理品質愈來愈差，最終或許將變成貧民窟，而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽，先進國家，即使美國亦是如此，當所有權分散時，就已經敲響了該幢建築物的喪鐘，這就是破屋理論的真意！
要如何避免成為「破屋」呢？是有辦法的！不論是售屋當時就已有好的產權規劃，讓其所有權不致分散，或是分散後再透過好的設計（如信託、成立公司），再將所有權整合回到一個所有權之下，都是具體可行的方向。
所有權集中的優勢
但為什麼還很少為大眾所接受呢？其因有二：一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾，大多數的中國人認為，如果沒有拿到實在的所有權，總覺得不安心；另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導，使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如：芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有，後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象，所以成功的經驗仍少。
但是就房地產投資的角度而言，所有權的集中是必須要走的方向，尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際，產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法，不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅，都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本，又可增加價值的方案，是無可抵擋的潮流，類似的商品在可預見的未來，必然會成為市場主流。
第三，「地房管理論」
■GOGO百貨經營者的獲利，遠遠高於政府出租土地的獲利。
土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性，如稀有性（甚至唯一性）、不折舊性（不但不折舊，反而隨著時間增加而常常增值）、法律的絕對保障性（除非自己同意，任何人都不容易拿走所有權）、與價值性（幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識）︰︰因為具有如此多的優點，因此，土地就是放著不予理會，它都會增值。有時需要錢了，又可以快速變現，或是拿去抵押借貸，以濟不時之需。當年紀老了，把它交給子女，又極受歡迎，對於如此特殊的好資產，相信是沒有人不喜歡的。
但不幸的，也就是因為它具有如此多的好處，使人們對它產生了過多情感上的幻想，而逐漸失去了理性判斷的能力，甚至有「土地神話」（持有土地絕對不會不利）的名詞出現，其實土地的價值在於「利用」，而非「持有」，當對持有產生迷思，其價值將會減少。
具體的例子，有些土地放著不用，結果容積（可以蓋房屋的面積）被減少（容積率實施）、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋，當鄰房都蓋好後，變得幾乎沒有價值；又如有些土地容積雖高，但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作，但常因條件談不攏，而使得價值大跌……。
太多實務上的例子都說明了，如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法，不但不易獲利，反而會造成價值的減少。
擁使用權才是贏家
因此，愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」，而改放在「使用權」上！他們僅出售使用權，不但成本低，投資報酬率卻更高，例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」，都採用了只賣「使用權」（約五十年），不賣「所有權」的作法，取得大量的利益。而地主呢？當房屋興建後，只能收取少量的租金，但卻要交付每年增加的持有成本（例如地價稅），其獲利性是極不相當的。
其實同樣的情況不但在國外，在台灣的商業建築上也早已在進行了，如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店，甚至薇閣休閒旅館，都是沒有土地產權，只有使用權的個案。但經營者的收入，遠高於地主的收入。由此可知，當房屋興建後，地主的「所有權」優勢即不復存在了。
同樣地觀念，當房屋興建完成後，具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢？答案也是否定的，因為當房屋興建完成後，屋主的地位又和原先地主的角色類似，除非他（她）能夠自己經營獲利，否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。
我們可以看到，當大陸每次「宏觀調控」，以及台灣每次「信用管制」之後，哀鴻遍野，許多爛危樓，以及空置的房地產隨處可見，此時只要有人能夠願意「經營」，不論再低的租金，或是不要租金合夥分配利潤的方案，都是極為容易談成的事。
■台灣人民房屋自有比率已超過87%。
有能力才斯有財
就有能力的經營者而言，幾乎不用花什麼錢，就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權，而其收入尚能優先支付經營成本及利息，其報酬率自然優於屋主及地主。
這就是地房管理論的真意！以往是「有土斯有財」，以後是「有能斯有財」，如果不瞭解這個理論，還以傳統的思維認為，擁有土地（或房屋）所有權可以獲得最大利益，是很危險的！
結論
在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後，任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解，隨著社會的進步，許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言，台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七，目前台灣住宅的需求狀況是供過於求，台灣地區的人口成長率每年下跌，隨著兩岸的開放，未來人口可能會呈現負成長。
就商業不動產而言，台灣的經濟成長率不斷下滑，不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向，在這樣的大環境裡，若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維，是十分危險的。
現在已經是商業社會了，房地產市場雖然是所有投資商品市場中，國際化程度最低的一個，但是，也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了，不論是企業或個人，若希望在房地產投資中獲利，就必須真正了解這三個理論，以能掌握趨勢，讓自己站在不敗的制高點上！（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
quoted from 住展：
http://www.myhousing.com.tw/BuildQuery/MapSearch.aspx
■市場包裝公開的REIT's多是企業中最好的產品。
國有財產局在上月（二○○六年十月）
又拿了些小面積土地出來標售，
結果標價又是驚人的高，不但參與競爭的人與公司甚多，
標售價格甚至有超出底價三倍以上……
台灣房地產這波景氣已持續三年以上，利率水準也降到四十年來的最低水準，台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高，是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出，目前台北市房地產市場是十分熱絡的，更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛，全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展，這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。
就像雙城記所說：「這是一個最黑暗的時代，也是一個最光明的時代！」在如此紛亂的情況下，房地產投資的風險其實是在逐漸昇高，在風險昇高時，必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象，以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險，穩定獲利的重要工具，不能不知！
第一，「破地理論」
其重點在說明，任何都市中，最先開發的土地，一定都是在區位最好或是困難最少的地方；相對地，後開發的土地，通常不是區位愈來愈差，就是形狀愈來愈不好，或是其產權及其他糾紛愈來愈多，開發商所投入的成本與精力，自然也就愈來愈大。
在這種情形下，為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢？
因為不論售出價格有多高，他們再也買不回具有相同條件的土地了！這點可以問所有具有開發房地產經驗的人，問他們如果可以再選擇一次，他們會不會賣掉開發好的房地產？相信絕大多數的人都認為不應該賣掉，所有賣出房地產的人都必然會後悔的！
可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為，這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足，所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。
在去年以前，台灣的傳統財團型建商，如：國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力，實踐了破地理論的觀念，所以留下了許多好的資產，為該集團保留了許多有價值的房地產。
出售REITs的得失
■土地屬於永久財，一般建商開發完成後，多採全數賣出。
但不幸地，由於接班人對於房地產投資的專業知識不足，所以短視地搭著REITs的熱潮，將最好的房地產包裝成REITs（富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號）全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產，收回了一、二百億元的現金。其中，當然還包含有相當比例的利潤，應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反，他們將集團內的金雞母殺了，失去了賺取更大企業利益的機會，也降低了企業的價值，因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了！
如果該資產放在懂得操作，又有經驗公司的手中，必然可以透過更好的方法，不但可以取回現金，同時也可以保有該金雞母，那才是房地產投資真正應該創造的價值！
小的開發公司因為有財務周轉的壓力，不得不賣出房地產以換取利潤，但對一個有資金能力的企業而言，不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度，都不應該犯類似的錯誤！
擁有才能永續
也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足，所以類似的錯誤，層出不窮，這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。
以前，在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多，如：華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名，風光一時，但現在為什麼都不見了？
蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多，如：寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等，背後都有龐大的實力，為什麼卻無法建立品牌？而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運？
因為他們雖然興建了大量的房屋，或是興建了許多好的房屋，也似乎賺了許多房地產的錢，可是卻因沒有了解破地理論，沒有「擁有」房屋，自然無法獲得品牌的認同，自然也無法避免被淘汰的命運。
相對地，美國的房地產大亨川普（Donald Trump）他建立品牌的方法，不是他「興建」了多少房屋，而是他「擁有」了多少房地產！所以可以「擁有」國際級的品牌知名度，這才是關鍵所在，也才是破地理論的真正實踐！
現在有許多新的建設公司，大量高價購地推案，號稱每年EPS可賺六元、十元，如果不能真正瞭解這個理論，其前途自然已可預卜。
第二，「破屋理論」
■在台灣同樣地段、產品，預售屋售價多高於新成屋。
在世界上大多數的地方，成屋的價格都比預售屋要高，可是為什麼在台灣剛好相反，預售屋的價格比成屋高？更令人好奇的發現是，有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格！亦即以後就再也沒有更高的價格出現了！
這就是破屋理論的精髓！因為一幢房屋的所有權如果分散了，就如同房屋破碎了，不再容易會有大的增值潛力了。
以投資的角度而言，如果真如此，就代表了投資風險的極大。因為，任何房地產商品，如果購買後，其價格會隨著時間下跌，就不值得投資！
一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿，其至一棟旅館或是博物館，是舊的貴？還是新的貴呢？時間是站在新的一方還是舊的？如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值，投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢？
因此，如果無法確定所購買的商品，會比未來新製造出來的要好，有什麼理由，投資者要現在下手進行投資呢？
產權分散難增值
在台灣，由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣，所以一幢樓房內的所有權是分散的，這就埋下了日後衰敗的種子，在購屋當時，大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致，但當時間一久，各人的經濟狀況發生變化，對於公共事務的意見自然分歧。
例如：大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新？電梯穩定度不足是否要更換？空調及冷熱水管系統是否要統一更新？︰︰小至招牌是否要統一管理？清潔維護及保全人員的水準是否要提昇？垃圾是否要統一收集？管理費不足是否要增加？︰︰
如果要花錢，每一項問題都不容易取得共識，這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是，每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題，自然是不容易有效率的，於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生，而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制，因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況，成屋的價格自然也大受影響！
在上述的情況下，有經濟能力的人自然不願久居，選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強，所以，也有能力最先搬出（其另購新屋，所以預售屋價格自然漲高），當社區內有經濟能力的住戶愈少時，社區品質自然就向下沈淪了。
由於管理品質愈來愈差，最終或許將變成貧民窟，而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽，先進國家，即使美國亦是如此，當所有權分散時，就已經敲響了該幢建築物的喪鐘，這就是破屋理論的真意！
要如何避免成為「破屋」呢？是有辦法的！不論是售屋當時就已有好的產權規劃，讓其所有權不致分散，或是分散後再透過好的設計（如信託、成立公司），再將所有權整合回到一個所有權之下，都是具體可行的方向。
所有權集中的優勢
但為什麼還很少為大眾所接受呢？其因有二：一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾，大多數的中國人認為，如果沒有拿到實在的所有權，總覺得不安心；另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導，使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如：芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有，後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象，所以成功的經驗仍少。
但是就房地產投資的角度而言，所有權的集中是必須要走的方向，尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際，產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法，不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅，都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本，又可增加價值的方案，是無可抵擋的潮流，類似的商品在可預見的未來，必然會成為市場主流。
第三，「地房管理論」
■GOGO百貨經營者的獲利，遠遠高於政府出租土地的獲利。
土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性，如稀有性（甚至唯一性）、不折舊性（不但不折舊，反而隨著時間增加而常常增值）、法律的絕對保障性（除非自己同意，任何人都不容易拿走所有權）、與價值性（幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識）︰︰因為具有如此多的優點，因此，土地就是放著不予理會，它都會增值。有時需要錢了，又可以快速變現，或是拿去抵押借貸，以濟不時之需。當年紀老了，把它交給子女，又極受歡迎，對於如此特殊的好資產，相信是沒有人不喜歡的。
但不幸的，也就是因為它具有如此多的好處，使人們對它產生了過多情感上的幻想，而逐漸失去了理性判斷的能力，甚至有「土地神話」（持有土地絕對不會不利）的名詞出現，其實土地的價值在於「利用」，而非「持有」，當對持有產生迷思，其價值將會減少。
具體的例子，有些土地放著不用，結果容積（可以蓋房屋的面積）被減少（容積率實施）、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋，當鄰房都蓋好後，變得幾乎沒有價值；又如有些土地容積雖高，但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作，但常因條件談不攏，而使得價值大跌……。
太多實務上的例子都說明了，如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法，不但不易獲利，反而會造成價值的減少。
擁使用權才是贏家
因此，愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」，而改放在「使用權」上！他們僅出售使用權，不但成本低，投資報酬率卻更高，例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」，都採用了只賣「使用權」（約五十年），不賣「所有權」的作法，取得大量的利益。而地主呢？當房屋興建後，只能收取少量的租金，但卻要交付每年增加的持有成本（例如地價稅），其獲利性是極不相當的。
其實同樣的情況不但在國外，在台灣的商業建築上也早已在進行了，如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店，甚至薇閣休閒旅館，都是沒有土地產權，只有使用權的個案。但經營者的收入，遠高於地主的收入。由此可知，當房屋興建後，地主的「所有權」優勢即不復存在了。
同樣地觀念，當房屋興建完成後，具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢？答案也是否定的，因為當房屋興建完成後，屋主的地位又和原先地主的角色類似，除非他（她）能夠自己經營獲利，否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。
我們可以看到，當大陸每次「宏觀調控」，以及台灣每次「信用管制」之後，哀鴻遍野，許多爛危樓，以及空置的房地產隨處可見，此時只要有人能夠願意「經營」，不論再低的租金，或是不要租金合夥分配利潤的方案，都是極為容易談成的事。
■台灣人民房屋自有比率已超過87%。
有能力才斯有財
就有能力的經營者而言，幾乎不用花什麼錢，就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權，而其收入尚能優先支付經營成本及利息，其報酬率自然優於屋主及地主。
這就是地房管理論的真意！以往是「有土斯有財」，以後是「有能斯有財」，如果不瞭解這個理論，還以傳統的思維認為，擁有土地（或房屋）所有權可以獲得最大利益，是很危險的！
結論
在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後，任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解，隨著社會的進步，許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言，台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七，目前台灣住宅的需求狀況是供過於求，台灣地區的人口成長率每年下跌，隨著兩岸的開放，未來人口可能會呈現負成長。
就商業不動產而言，台灣的經濟成長率不斷下滑，不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向，在這樣的大環境裡，若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維，是十分危險的。
現在已經是商業社會了，房地產市場雖然是所有投資商品市場中，國際化程度最低的一個，但是，也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了，不論是企業或個人，若希望在房地產投資中獲利，就必須真正了解這三個理論，以能掌握趨勢，讓自己站在不敗的制高點上！（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
quoted from 住展：
http://www.myhousing.com.tw/BuildQuery/MapSearch.aspx
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