投資房地產必勝的無敵三理論

投資房地產必勝的無敵三理論


■市場包裝公開的REIT's多是企業中最好的產品。

國有財產局在上月（二○○六年十月）

又拿了些小面積土地出來標售，

結果標價又是驚人的高，不但參與競爭的人與公司甚多，　

標售價格甚至有超出底價三倍以上……

台灣房地產這波景氣已持續三年以上，利率水準也降到四十年來的最低水準，台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高，是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出，目前台北市房地產市場是十分熱絡的，更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛，全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展，這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。

就像雙城記所說：「這是一個最黑暗的時代，也是一個最光明的時代！」在如此紛亂的情況下，房地產投資的風險其實是在逐漸昇高，在風險昇高時，必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象，以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險，穩定獲利的重要工具，不能不知！

第一，「破地理論」

其重點在說明，任何都市中，最先開發的土地，一定都是在區位最好或是困難最少的地方；相對地，後開發的土地，通常不是區位愈來愈差，就是形狀愈來愈不好，或是其產權及其他糾紛愈來愈多，開發商所投入的成本與精力，自然也就愈來愈大。

在這種情形下，為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢？

因為不論售出價格有多高，他們再也買不回具有相同條件的土地了！這點可以問所有具有開發房地產經驗的人，問他們如果可以再選擇一次，他們會不會賣掉開發好的房地產？相信絕大多數的人都認為不應該賣掉，所有賣出房地產的人都必然會後悔的！

可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為，這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足，所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。

在去年以前，台灣的傳統財團型建商，如：國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力，實踐了破地理論的觀念，所以留下了許多好的資產，為該集團保留了許多有價值的房地產。

出售REITs的得失
■土地屬於永久財，一般建商開發完成後，多採全數賣出。

但不幸地，由於接班人對於房地產投資的專業知識不足，所以短視地搭著REITs的熱潮，將最好的房地產包裝成REITs（富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號）全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產，收回了一、二百億元的現金。其中，當然還包含有相當比例的利潤，應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反，他們將集團內的金雞母殺了，失去了賺取更大企業利益的機會，也降低了企業的價值，因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了！

如果該資產放在懂得操作，又有經驗公司的手中，必然可以透過更好的方法，不但可以取回現金，同時也可以保有該金雞母，那才是房地產投資真正應該創造的價值！

小的開發公司因為有財務周轉的壓力，不得不賣出房地產以換取利潤，但對一個有資金能力的企業而言，不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度，都不應該犯類似的錯誤！

擁有才能永續

也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足，所以類似的錯誤，層出不窮，這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。

以前，在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多，如：華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名，風光一時，但現在為什麼都不見了？

蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多，如：寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等，背後都有龐大的實力，為什麼卻無法建立品牌？而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運？

因為他們雖然興建了大量的房屋，或是興建了許多好的房屋，也似乎賺了許多房地產的錢，可是卻因沒有了解破地理論，沒有「擁有」房屋，自然無法獲得品牌的認同，自然也無法避免被淘汰的命運。

相對地，美國的房地產大亨川普（Donald Trump）他建立品牌的方法，不是他「興建」了多少房屋，而是他「擁有」了多少房地產！所以可以「擁有」國際級的品牌知名度，這才是關鍵所在，也才是破地理論的真正實踐！

現在有許多新的建設公司，大量高價購地推案，號稱每年EPS可賺六元、十元，如果不能真正瞭解這個理論，其前途自然已可預卜。

第二，「破屋理論」
■在台灣同樣地段、產品，預售屋售價多高於新成屋。

在世界上大多數的地方，成屋的價格都比預售屋要高，可是為什麼在台灣剛好相反，預售屋的價格比成屋高？更令人好奇的發現是，有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格！亦即以後就再也沒有更高的價格出現了！

這就是破屋理論的精髓！因為一幢房屋的所有權如果分散了，就如同房屋破碎了，不再容易會有大的增值潛力了。

以投資的角度而言，如果真如此，就代表了投資風險的極大。因為，任何房地產商品，如果購買後，其價格會隨著時間下跌，就不值得投資！

一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿，其至一棟旅館或是博物館，是舊的貴？還是新的貴呢？時間是站在新的一方還是舊的？如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值，投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢？

因此，如果無法確定所購買的商品，會比未來新製造出來的要好，有什麼理由，投資者要現在下手進行投資呢？

產權分散難增值

在台灣，由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣，所以一幢樓房內的所有權是分散的，這就埋下了日後衰敗的種子，在購屋當時，大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致，但當時間一久，各人的經濟狀況發生變化，對於公共事務的意見自然分歧。

例如：大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新？電梯穩定度不足是否要更換？空調及冷熱水管系統是否要統一更新？︰︰小至招牌是否要統一管理？清潔維護及保全人員的水準是否要提昇？垃圾是否要統一收集？管理費不足是否要增加？︰︰

如果要花錢，每一項問題都不容易取得共識，這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是，每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題，自然是不容易有效率的，於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生，而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制，因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況，成屋的價格自然也大受影響！

在上述的情況下，有經濟能力的人自然不願久居，選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強，所以，也有能力最先搬出（其另購新屋，所以預售屋價格自然漲高），當社區內有經濟能力的住戶愈少時，社區品質自然就向下沈淪了。

由於管理品質愈來愈差，最終或許將變成貧民窟，而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽，先進國家，即使美國亦是如此，當所有權分散時，就已經敲響了該幢建築物的喪鐘，這就是破屋理論的真意！

要如何避免成為「破屋」呢？是有辦法的！不論是售屋當時就已有好的產權規劃，讓其所有權不致分散，或是分散後再透過好的設計（如信託、成立公司），再將所有權整合回到一個所有權之下，都是具體可行的方向。

所有權集中的優勢

但為什麼還很少為大眾所接受呢？其因有二：一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾，大多數的中國人認為，如果沒有拿到實在的所有權，總覺得不安心；另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導，使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如：芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有，後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象，所以成功的經驗仍少。

但是就房地產投資的角度而言，所有權的集中是必須要走的方向，尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際，產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法，不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅，都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本，又可增加價值的方案，是無可抵擋的潮流，類似的商品在可預見的未來，必然會成為市場主流。

第三，「地房管理論」
■GOGO百貨經營者的獲利，遠遠高於政府出租土地的獲利。

土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性，如稀有性（甚至唯一性）、不折舊性（不但不折舊，反而隨著時間增加而常常增值）、法律的絕對保障性（除非自己同意，任何人都不容易拿走所有權）、與價值性（幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識）︰︰因為具有如此多的優點，因此，土地就是放著不予理會，它都會增值。有時需要錢了，又可以快速變現，或是拿去抵押借貸，以濟不時之需。當年紀老了，把它交給子女，又極受歡迎，對於如此特殊的好資產，相信是沒有人不喜歡的。

但不幸的，也就是因為它具有如此多的好處，使人們對它產生了過多情感上的幻想，而逐漸失去了理性判斷的能力，甚至有「土地神話」（持有土地絕對不會不利）的名詞出現，其實土地的價值在於「利用」，而非「持有」，當對持有產生迷思，其價值將會減少。

具體的例子，有些土地放著不用，結果容積（可以蓋房屋的面積）被減少（容積率實施）、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋，當鄰房都蓋好後，變得幾乎沒有價值；又如有些土地容積雖高，但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作，但常因條件談不攏，而使得價值大跌……。

太多實務上的例子都說明了，如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法，不但不易獲利，反而會造成價值的減少。

擁使用權才是贏家

因此，愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」，而改放在「使用權」上！他們僅出售使用權，不但成本低，投資報酬率卻更高，例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」，都採用了只賣「使用權」（約五十年），不賣「所有權」的作法，取得大量的利益。而地主呢？當房屋興建後，只能收取少量的租金，但卻要交付每年增加的持有成本（例如地價稅），其獲利性是極不相當的。

其實同樣的情況不但在國外，在台灣的商業建築上也早已在進行了，如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店，甚至薇閣休閒旅館，都是沒有土地產權，只有使用權的個案。但經營者的收入，遠高於地主的收入。由此可知，當房屋興建後，地主的「所有權」優勢即不復存在了。

同樣地觀念，當房屋興建完成後，具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢？答案也是否定的，因為當房屋興建完成後，屋主的地位又和原先地主的角色類似，除非他（她）能夠自己經營獲利，否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。

我們可以看到，當大陸每次「宏觀調控」，以及台灣每次「信用管制」之後，哀鴻遍野，許多爛危樓，以及空置的房地產隨處可見，此時只要有人能夠願意「經營」，不論再低的租金，或是不要租金合夥分配利潤的方案，都是極為容易談成的事。
■台灣人民房屋自有比率已超過87%。

有能力才斯有財

就有能力的經營者而言，幾乎不用花什麼錢，就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權，而其收入尚能優先支付經營成本及利息，其報酬率自然優於屋主及地主。

這就是地房管理論的真意！以往是「有土斯有財」，以後是「有能斯有財」，如果不瞭解這個理論，還以傳統的思維認為，擁有土地（或房屋）所有權可以獲得最大利益，是很危險的！

結論

在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後，任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解，隨著社會的進步，許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言，台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七，目前台灣住宅的需求狀況是供過於求，台灣地區的人口成長率每年下跌，隨著兩岸的開放，未來人口可能會呈現負成長。

就商業不動產而言，台灣的經濟成長率不斷下滑，不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向，在這樣的大環境裡，若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維，是十分危險的。

現在已經是商業社會了，房地產市場雖然是所有投資商品市場中，國際化程度最低的一個，但是，也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了，不論是企業或個人，若希望在房地產投資中獲利，就必須真正了解這三個理論，以能掌握趨勢，讓自己站在不敗的制高點上！（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

quoted from 住展：
http://www.myhousing.com.tw/BuildQuery/MapSearch.aspx