基泰馮先勉 靠募資 逆轉勝
「你有沒有玩過《大富翁》的遊戲？它的英文名稱是『monopoly』，也就是『獨占』，最後只有一個贏家，其他人破產。我相信任何人擲骰子走到一塊地，都會毫不猶豫買下來並蓋房子，但在現實生活裡你為什麼不敢？其實人生沒有那麼複雜。還有，戲局裡有『機會』和『命運』，翻到什麼就要坦然接受，這就是人生。」
基泰建設總經理馮先勉，用《大富翁》這個全球最多人玩過的圖版遊戲，來詮釋人生。2002年，他走到「命運」這一格，翻到了一張「拘票」：一塊位於基隆的土地，讓他吃上了「涉及掏空基泰資金」的官司，他因此被收押禁見39天，當時基泰建設還被打為全額交割股。
向股東大眾募資
不過，基泰在2006年推出REITs獲利，並在幾個案子完工入帳後，終於轉虧為盈，股價站上30元大關（4月18日收盤價為29.5元）；而那塊讓馮先勉惹上牢獄之災的土地，搖身一變為「記憶典藏館─國際精品祠堂」，投資人可將購買的一單位25坪土地，換成完工後的8坪祠堂，目前每單位開價500萬元，全區15萬坪土地先拿出15%試賣，成績不錯，是今年基泰主推的主題性產品。
不只如此，基泰的另一個主題性產品個案「基泰國際」，其兼具收租路線的「酒店式公寓」（service apartment）獲得市場肯定，正式公開3個星期已經宣告完銷，而且價格由原來的每坪60萬元調為70萬元，更肯定了馮先勉看準「未來台灣最大的市場是商品不動產」的眼光。基泰手頭上的幾塊地，也因此可能調整定位，由原來的純住宅規畫改走收益型不動產路線。
分析基泰之所以能由谷底翻身的主因，馮先勉說，金融風暴時，大部分建商採取「斷尾求生」術，將尚可出售的資產換取現金以償債；而基泰採取迥然不同的策略：首先將資產信託，避免受到銀行的惡意處分；再來是以各種「非出售」的經營方案，轉而向股東及社會大眾募資，來避開銀行抽銀根的風險；第三是透過協助創造「薇閣旅館」、「淡江學園」等顧問案收取的服務費用，來維持公司的營運。
所謂「向股東及社會大眾募資」的方式，就是以過去累積的客戶群和「基泰之友聯誼社」的基礎，在一塊基地公開預售前先拿出一定的比例，用接近成本的價格提供這些客戶預購，分享價格上漲的賺錢機會。而這些投資人所拿出的錢（預購不能貸款），就成為基泰開發不動產的資金。
不只如此，基泰的另一個主題性產品個案「基泰國際」，其兼具收租路線的「酒店式公寓」（service apartment）獲得市場肯定，正式公開3個星期已經宣告完銷，而且價格由原來的每坪60萬元調為70萬元，更肯定了馮先勉看準「未來台灣最大的市場是商品不動產」的眼光。基泰手頭上的幾塊地，也因此可能調整定位，由原來的純住宅規畫改走收益型不動產路線。
分析基泰之所以能由谷底翻身的主因，馮先勉說，金融風暴時，大部分建商採取「斷尾求生」術，將尚可出售的資產換取現金以償債；而基泰採取迥然不同的策略：首先將資產信託，避免受到銀行的惡意處分；再來是以各種「非出售」的經營方案，轉而向股東及社會大眾募資，來避開銀行抽銀根的風險；第三是透過協助創造「薇閣旅館」、「淡江學園」等顧問案收取的服務費用，來維持公司的營運。
所謂「向股東及社會大眾募資」的方式，就是以過去累積的客戶群和「基泰之友聯誼社」的基礎，在一塊基地公開預售前先拿出一定的比例，用接近成本的價格提供這些客戶預購，分享價格上漲的賺錢機會。而這些投資人所拿出的錢（預購不能貸款），就成為基泰開發不動產的資金。
負債比優於同業
馮先勉自豪地在他的著作《地產勝經》裡寫道：「……於5年之內，有效地將銀行融資從近70億元，降低至近乎零負債；到2006年為止，沒有積欠任何一家金融機構的利息與本金……。」在訪談中，馮先勉也不只一次地提到，雖然基泰的EPS（每股稅後純益）表現不如其他同業亮眼，但其負債比卻比同業的至少5成還低，而且，「只要比擁有台北市的土地存量，基泰一定排在前面幾名。」
馮先勉是建築業少數擁有地政博士身分的CEO，接受本刊專訪時打著一條書架圖案的領帶，頗能呼應他兼具學者與商人的身分。但他謙虛地說：「我不是學者，我只是有博士學位。」不過，他雖然推掉很多兼課的邀請，卻勤於出書，「每年一本」是他給自己規定的功課。
馮先勉1989年進入基泰後就沒有換過工作，至今也快20年了；他用 國父孫文的話來說明自己的堅持：「無論哪一件事，只要從頭至尾徹底做成功，便是大事。」面對未來，馮先勉說：「基泰要賺有錢人的錢。」一方面，有錢人是精打細算之後才會做出決定，「有錢人的錢最難賺，因為你騙不到他」，賺這樣的錢「有成就感」；二來，有錢人也比較有能力應對景氣的大起大落。
馮先勉是建築業少數擁有地政博士身分的CEO，接受本刊專訪時打著一條書架圖案的領帶，頗能呼應他兼具學者與商人的身分。但他謙虛地說：「我不是學者，我只是有博士學位。」不過，他雖然推掉很多兼課的邀請，卻勤於出書，「每年一本」是他給自己規定的功課。
馮先勉1989年進入基泰後就沒有換過工作，至今也快20年了；他用 國父孫文的話來說明自己的堅持：「無論哪一件事，只要從頭至尾徹底做成功，便是大事。」面對未來，馮先勉說：「基泰要賺有錢人的錢。」一方面，有錢人是精打細算之後才會做出決定，「有錢人的錢最難賺，因為你騙不到他」，賺這樣的錢「有成就感」；二來，有錢人也比較有能力應對景氣的大起大落。
馮先勉的工作哲學
1.人生就像「大富翁」遊戲，獨占者贏；但賽局結束，重新再來，之前的一切都是空的，之後的一切擁有無限機會。
2.所有的真理，會在時間之下無所遁形。
3.專心做一件事。即使是小事，能專心做完，就是大事。
2.所有的真理，會在時間之下無所遁形。
3.專心做一件事。即使是小事，能專心做完，就是大事。
馮先勉推薦3傳記
雍正王朝
因為雍正一個人的辛苦投入，而有了後來大清朝的長治久安。
胡雪巖
不要在乎環境有多差，命運之神多麼喜歡開玩笑，只要努力去做就是。
大馬幫
主角董大腳，從身無分文把生意做到了各個國家，靠自己的力量站起來。
馮先勉小檔案
出生：1957年
現職：基泰建設總經理
學歷：政大地政系博士、台北大學都市計劃碩士
經歷：第10屆中華民國傑出企業經理人、中華徵信所市場研究部經理、住商不動產企研室企研組組長、經濟部自動化服務團團員、中國生產力專案負責人
婚姻：已婚，育有1子1女
製表：李偉麟
現職：基泰建設總經理
學歷：政大地政系博士、台北大學都市計劃碩士
經歷：第10屆中華民國傑出企業經理人、中華徵信所市場研究部經理、住商不動產企研室企研組組長、經濟部自動化服務團團員、中國生產力專案負責人
婚姻：已婚，育有1子1女
製表：李偉麟
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